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“豪宅线”上调至14465元/平方米

来源:江门日报  发表时间:2019-08-01 07:00   

“豪宅线”的上调,让此前“踮脚”才能二次置业的部分市民压力大减。

“豪宅线”的上调,让此前“踮脚”才能二次置业的部分市民压力大减。

????7月26日,市住建局发布的《2019年下半年普通住房享受优惠政策的公告》显示:江门市区下半年(2019年8月1日至2020年1月31日),享受优惠政策的普通住房标准应满足以下条件?#40548;?#23429;小区建筑容积率在1.0以上;单套住房建筑面积144平方米以下;实际?#23665;?#20215;格不超过14465元/平方米(建筑面积)。这也意味着,“豪宅线”的标?#38469;?4465元/平方米(建筑面积),相比现在执行的江门市区2019年上半年的12531元/平方米“豪宅线?#20445;?#25552;升了1934元/平方米,升幅约为15%,和本报此前报道的“或较大幅度上调”大致相符。

????市住建局表示,一直以来,我市市区计算普通住房标?#38469;?#30340;基数为新建商品住房和二手住房的?#23665;?#22343;价,但因我市大部分二手住房交易?#35789;?#34892;银行评估价、计税价和合同价“三价合一?#20445;?#20108;手住房合同价普遍不能反映实际?#23665;?#20215;格。根据房企、市民及社会各界提出的意见,为使数据更能准确、客观反映市场真实情况,今年下半年开始,将计算基数调整为新建商品住房网签价格。

????记者观察并结合业内人士声音发现,此举将有利于部分有意在“高价”项目二次置业的市民,也十分利好滨江新区楼市。

????文/图 江门日报记者 周春锋

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????“豪宅线”上调将正面影响“高价”项目

????我市市区“豪宅线”每半年调整一次,上半年的时间段为2月至7月,下半年的时间段为当年8月至第二年1月,主要与上一个半年的?#23665;?#32467;构、一二手房均价等因素有关。

????记者梳理发现,自2016年以来,我市市区“豪宅线”降少升多,?#30452;?#20026;:2016年上半年为8538元/平方米、下半年为8660元/平方米;2017年上半年为9219元/平方米、下半年为10956元/平方米;2018年上半年为11687元/平方米、下半年为12620元/平方米;2019年上半年为12531元/平方米、下半年为14465元/平方米。近几年总体大致呈现上调趋势。

????由此不难看出,2017年下半年的“豪宅线”较其上半年的“豪宅线”提升了1737元/平方米,升幅约19%,升幅最大;2019年上半年的“豪宅线”较其下半年的“豪宅线”“意外”地下降了89元/平方米,是近年来唯一的一次下调。由于调整幅度最大或者产生的心理影响较大,这两次“豪宅线”调整?#26376;?#24066;的影响较大。

????本次“豪宅线”上调了1934元/平方米,又会?#26376;?#24066;产生何种影响?显而?#20934;?#20250;使部分二次置业者首付最低6?#23665;?#20026;最低4成,进而影响他们的选择,也必将正面影响“高价”房乃至“高价”区域,尤其是滨江新区,其房源单价普遍超过13000元/平方米。

????“虽说这次‘豪宅线’的上调幅度不是最大的,但?#35789;?#21333;价上调幅度最大的,给到购房者的切身体验可能是最强烈的,所以,?#26376;?#24066;的影响或较大。”业内人士林富平认为,本次“豪宅线”的提升,对土拍溢价和销售市场均提供了一定支撑。

????江门地产?#24378;?#25104;员、楼市分析师冯景全则认为,同是“豪宅线”大幅上调,两次的背景不同——2017年下半年“豪宅线”大幅上调,背景是置业需求刚?#22836;擰?#36141;买力尚充足、贷款利率处于低位;这一次的背景则是:经历了前两年火爆的置业潮后,需求已有所透支,利率上浮到较高位,加上库存已明显上升、后续供应充足,因此预计本次“豪宅线”大幅上浮后,市场效应难以同比,效果将有限,但与此同时,改善型项目得到较好去化,市区均价有望出?#32622;?#26174;上涨。

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????通过宣传“豪宅线”上调,部分项目到访量提升

????对于“豪宅线”的大幅上调,最敏感的莫过于急需去化的房企,它们将怎样因时而动,开展营销?

????合璟华富策划总监梁华杰表示,据统计,滨江新区主要客群是二次置业者,在提升“豪宅线”之后,各项目至少有6成以上房源的单价位于“豪宅线”以下,所以,每个项目都应该把握好这次机会,冲刺下半年的销售目标。

????美智地产研究部相关负责人则认为,此前,部分项目打出“不超12531元/平方米的‘豪宅线’”的低价入市策略已然失效,因为根据最新的14465元/平方米的“豪宅线?#20445;?#27743;门市区几乎9成以上的项目单价在“豪宅线”之下,因而下阶段的策略重心或转移至首付层面,以“低至3成首付”或“低置业门槛”等推广为主,同时也不排除部分真“豪宅”项目,以超越“豪宅线”为亮点,宣传推广项目的行业标杆地位。

????“虽然提升‘豪宅线’对高价项目是一场及时雨,但没有对营销策略起到一个太大的催化作用。”业内人士林富平进而讲到,发展商基本都有一套根据自身核心卖点而制定的营销思路及策略。“豪宅线”的提升,只会影响阶段性的营销方式(例如取消首付贷之类),不会改变整体营销策略的走向。

????“不看广告看疗效?#20445;?#21508;项目实际表现如何?记者于7月27日—28日进行了走访。

????在新会区,碧桂园大成、御凯名都的置业顾问会主动、重点提及即将上调的“豪宅线?#20445;?#22312;江海区,一项目的销控表上显示,最近开盘的一幢楼几乎售罄,仅剩下几套单价为13000元/平方米以上的大户型房源,其营销经理告诉记者,“豪宅线”上调的信息公布后,第二天,便有一名客户过来认购了一?#20303;?#20540;得一提的是,该客户在半年前便有意购买该户型,由于“豪宅线”的原因,首付最低要6成,该客户只?#31859;?#32610;。没想到,最终“等”到首付最低只需4成,于是匆匆认筹;在滨江新区,多个项目的销售顾问通过朋友圈等方式,宣传自家项目“不超‘豪宅线’”。

????“现在只要有一丝利好,项目就会尽可能地广泛宣传,这也是好事。对于整个市场,现在急需提振信心,增强到访量。”业内人士李先生表示。

????★短评

????“豪宅线”提升,有利于稳定江门市区楼市

????今年下半年,江门市区“豪宅线”提升1934元/平方米,至14465元/平方米。?#25910;?#35748;为,这将主要助推滨江新区楼市趋稳,进而促进江门市区楼市趋?#21462;?/p>

????滨江新区作为江门楼市风向标,具有一定的引领作用,其稳健与否,也会间接影响其他板块,乃至江门楼市发展,牵一发而动全身的效应在一定程度上存在。举例?#27492;擔?#27492;前,该片区有的楼盘“低价”入市,对滨江新区乃至其他板块楼市都产生了影响。

????谈及滨江新区楼市,重点应谈供求关系。供应上,随着多个“高价地”项目陆续入市,在售货量较多,潜在货量更充裕,而需求上,本身有所透支,再加上意向置业者多为二次置业,首付最低需要6成,动辄需要七八十万元以上,门槛较高,使得实?#24066;?#27714;减少;当“豪宅线”提升至14465元/平方米以后,最低首付降为4成,置业者压力大减,实?#24066;?#27714;自然增多,进而使得片区供求关系趋于平衡。

????当滨江新区楼市趋稳后,与江海区府西板块、蓬江区杜阮板块等形成一定价差,使得整体供应多元、有梯度、有序,有利于稳住市民,尤其是二次置业者的情绪,也有利于保障各项目,尤其是“高价地”项目的积极性,进而形成平?#35748;?#21806;—平稳供地—平?#35748;?#21806;的良性循环。反之,则可能形成去化艰难—供地波动—价格波动的怪圈,最终不利于消费者,不利于楼市。

?????#27604;唬?#35946;宅线”的大幅提升,并不意味着像部分人鼓吹的“房价有望再次大涨?#20445;?#22240;为在中央政治局会议重申“房住不炒”的基调下,在落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制下,在江门楼市的供求现状下,年内楼市的主基调就是一个字——?#21462;??????(春风)

(责任编辑?#21644;?#38634;晴 )
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